Marktanalyse

Inhalte der Marktanalyse

Neben der Betrachtung des Standorts ist die Marktanalyse eine zweite wichtige Komponente, die alle einflussreichen Seiten des Angebotes und der Nachfrage untersucht und die aktuelle sowie die prognostizierte zukünftige Marktlage des Nutzungssektors beurteilt. Für den Erfolg eines Projektes, in Abhängigkeit von Lage und Konzeption, sind die Wettbewerbsposition bzw. die voraussichtlichen Marktchancen des Projektes zu analysieren.

Die Marktanalyse bildet die Grundlage für ein erfolgreiches Marketing und nur ein entsprechend den Marktanforderungen konzipiertes Objekt lässt sich nachher auch gut vermarkten.

Bezeichnend dafür ist eine in der Immobilienbranche weit verbreitete Weisheit: „Eine gute Immobilie vermietet sich von selbst!“ 

Aufgaben der Angebots- und Wettbewerbsanalyse

Qualität und Quantität des Flächenangebots und der Konkurrenzsituation sind die wesentlichen Untersuchungsgegenstände der Angebots- und Wettbewerbsanalyse. Sie bilden die Grundlage für eine sichere Potentialeinschätzung und machen damit eine nutzer- und marktgerechte Projektentwicklung möglich. Zur Erfassung des Flächenangebots werden alle verfügbaren Angaben über vermietete, leerstehende, geplante und im Bau befindliche Flächen im relevanten Untersuchungsraum erfasst, bewertet und die mögliche Konkurrenz zum Projekt- oder Objektstandort ermittelt. Erst wenn sowohl Gesamtvolumen und Angebotsniveau aller relevanten, bestehenden und geplanten Konkurrenzobjekte als auch Art und Umfang der Nachfrage weitgehend bekannt sind, kann das eigene Bau- oder Umstrukturierungsvorhaben marktgerecht positioniert werden.

Allerdings lässt sich der Immobilienmarkt aufgrund der Heterogenität seiner Nutzungsformen nicht als Gesamtmarkt untersuchen. Aus diesem Grund beschäftigt man sich üblicherweise mit einzelnen Teilmärkten. Als erstes Differenzierungskriterium kommen hier die jeweiligen Nutzungsarten bzw. die jeweiligen Gebäudetypen in Frage, die sich folgendermaßen grob systematisieren lassen:

• Wohnimmobilien,
• Gewerbeimmobilien,
• Industrieimmobilien,
• Sonderimmobilien.

Aufgaben der Nachfrageanalyse

Mit Hilfe der Nachfrageanalyse können das der Nachfrage entsprechende Flächenangebot und der hierfür angemessene Miet- oder Kaufpreis bestimmt werden. Erst wenn ermittelt wurde, wie groß der Bedarf an zusätzlicher Fläche tatsächlich ist, in welcher Zeit und zu welchem Mietpreis diese voraussichtlich vom Markt absorbiert werden kann und welches die bevorzugten Lagen sind, kann das an die Marktverhältnissen angepasste Flächenvolumen ermittelt und das projektspezifische Ertragspotential realistisch eingeschätzt werden.

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